Blog

¿Tienes una escritura de préstamo hipotecario anterior a 2019? Es muy probable que hayas pagado de más y que puedas recuperar cantidades significativas.

Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han declarado abusivas diversas prácticas habituales en los préstamos hipotecarios, como:

• la imposición de los gastos de constitución,
• la inclusión de cláusulas suelo
• la aplicación del índice IRPH
• la contratación obligatoria de seguros de prima única.

El elemento común en todos estos casos es la falta de transparencia y de verdadera negociación: los consumidores suscribieron contratos predispuestos por las entidades financieras, sin información clara ni comprensible sobre las consecuencias económicas de cada cláusula.

Como resultado, la jurisprudencia ha reconocido su derecho a reclamar la devolución de todo lo abonado indebidamente, junto con los intereses legales desde la fecha de pago.

A continuación, explicamos de forma sencilla, en qué consiste cada una de estas prácticas y cómo identificar si tu préstamo las incluye.

No importa si tu hipoteca está ya cancelada o sigue vigente: estos derechos son plenamente exigibles y REVISAR TU ESCRITURA PUEDE SUPONERTE RECUPERAR EL DINERO QUE TE CORRESPONDE.

1. GASTOS HIPOTECARIOS

Durante años, las entidades financieras trasladaron a los clientes la práctica totalidad de los gastos derivados de la constitución de los préstamos hipotecarios, pese a corresponderles asumir una parte de ellos.

De manera concreta, los gastos más habituales fueron:

• Notaría: los honorarios notariales debían ser compartidos entre el banco y el prestatario, si bien con frecuencia se cargaba al cliente la totalidad de los gastos derivados de la escritura.
• Registro de la propiedad: los costes derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro correspondían íntegramente a la entidad financiera, aunque muchas escrituras trasladaban esta obligación al consumidor.
• Gestoría: la contratación de servicios de gestoría para la tramitación del préstamo hipotecario era, en ocasiones, impuesta al cliente, asumiendo este la totalidad del coste.
• Tasación: la valoración del inmueble, necesaria para la evaluación del riesgo por parte del banco, era frecuentemente cargada al prestatario, pese a que su contratación debía estar vinculada al interés exclusivo de la entidad financiera.

Sin embargo, la doctrina es clara, y plenamente favorable al consumidor, reconociendo de manera inequívoca la obligación de la entidad financiera de asumir los gastos que legalmente le correspondían, y obligando a la entidad financiera a restituir al prestatario los importes indebidamente abonados, con sus intereses legales correspondientes desde la fecha de pago.

1. CLAUSULA SUELO.

En el caso de los préstamos hipotecarios a tipo variable, el interés no es fijo, sino que se vincula a un índice de referencia —habitualmente el Euríbor— que determina la evolución de la cuota a lo largo del tiempo.

Este mecanismo permite que el coste del préstamo se reduzca o aumente según las variaciones del mercado, de modo que el interés podía situarse por debajo o por encima de lo que habría correspondido con un tipo fijo. En determinadas circunstancias, esto podía generar un coste superior al inicialmente previsto, pero en numerosas ocasiones, podía resultar más económico para el prestatario.

No obstante, numerosas entidades financieras se aseguraron de que estas variaciones no resultaran demasiado beneficiosas para los clientes, incorporando cláusulas suelo que establecían un límite mínimo al tipo de interés aplicable, impidiendo que este descendiera por debajo de un umbral fijado contractualmente, con independencia de la evolución del índice de referencia.

Estas cláusulas se introdujeron en muchos casos sin proporcionar al consumidor información clara, suficiente y comprensible, lo que generó un notable desequilibrio contractual. Como consecuencia, durante años, numerosos prestatarios abonaron cuotas hipotecarias superiores a las que habrían correspondido de aplicarse el tipo variable completo.

1. IRPH (ÍNDICE DE REFERENCIA DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS).

Tal y como señalábamos en el punto anterior, en los préstamos hipotecarios a tipo variable no se fija el interés de manera permanente, sino que se ajusta conforme a un índice de referencia que determina la evolución de la cuota a lo largo del tiempo.

¿QUE ES EL IRPH?

Generalmente, el indicador de referencia empleado para calcular el tipo de interés de los préstamos hipotecarios variables es el Euribor debido a su transparencia y amplia representatividad en el mercado monetario europeo. No obstante, en ciertos casos, las entidades financieras optaban por aplicar el denominado Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Este índice se determinaba a partir de la media de los tipos de interés que las entidades financieras aplicaban a sus hipotecas en España, incorporando en muchos casos comisiones y costes adicionales, lo que provocaba que su valor se situara sistemáticamente por encima del Euríbor.

IMPACTO EN LOS CONSUMIDORES

Como consecuencia, los consumidores que tenían su hipoteca referenciada al IRPH soportaban cuotas mensuales más elevadas y menos sensibles a las bajadas del mercado, a diferencia de lo que habría sucedido con un índice más representativo y transparente.

Adicionalmente, la aplicación del IRPH en numerosas hipotecas se realizó sin que los prestatarios recibieran información clara, suficiente y comprensible sobre su funcionamiento y sus implicaciones económicas. Esta falta de transparencia generó un desequilibrio contractual, con un coste financiero superior al que habría correspondido de haberse aplicado un índice transparente y correctamente explicado, y que ha dado lugar al reconocimiento judicial de la posibilidad de reclamar las cantidades abonadas en exceso como consecuencia de la aplicación de dicho índice.

1. SEGUROS DE VIDA DE PRIMA ÚNICA.

La práctica de imponer seguros de prima única al contratar un préstamo hipotecario ha sido habitual hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que prohibió esta modalidad. Estos seguros, generalmente de vida o de amortización del préstamo, se cobraban de forma anticipada y en un único pago, a menudo incluido dentro del capital financiado, lo que generaba intereses adicionales para el cliente.

En muchos casos, la aseguradora era propiedad del propio banco o formaba parte de su grupo empresarial, de manera que la entidad obtenía un TRIPLE BENEFICIO:

• la prima se cobraba por adelantado,
• se incrementaba el capital del préstamo generando intereses adicionales y, en caso de fallecimiento,
• el banco cobraba el capital pendiente.

Esta estructura convertía el seguro en un producto más beneficioso para la entidad que para el cliente, imponiéndole un coste elevado sin proporcionarle flexibilidad ni alternativas.

De este modo, el cliente afectado puede reclamar la nulidad de la contratación de este seguro cuando se demuestre que hubo falta de información transparente, ausencia de opciones para contratar con otra aseguradora o condiciones desproporcionadas respecto a la cobertura ofrecida. La jurisprudencia y la doctrina del Banco de España han reconocido que la restitución de la prima es procedente, calculando además los intereses legales desde el momento del pago.

CONCLUSIÓN

Si tu escritura de préstamo hipotecario contiene alguna de las condiciones susceptibles de reclamación que hemos analizado —como gastos de constitución, cláusula suelo, seguros de prima única o IRPH—, existe la posibilidad de recuperar cantidades que legítimamente te corresponden.

Estas reclamaciones se apoyan en una base legal sólida y cuentan con el respaldo firme de la jurisprudencia, garantizando que el ejercicio de tus derechos NO CONLLEVA NINGÚN COSTE NI RIESGO ECONÓMICO.

Nuestro equipo puede:

• Examinar tu escritura.
• Determinar con precisión los importes que podrías recuperar
• Ofrecerte un asesoramiento personalizado, claro y completamente SIN COMPROMISO.

Solo tienes que hacérnosla llegar, y nos encargaremos de guiarte en todo el proceso, de principio a fin, con profesionalidad y seguridad, para que recuperes lo que es tuyo sin complicaciones ni sorpresas.